香港, 2021年11月15日 - (亞太商訊) - 越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」，連同越秀房託資產管理有限公司，統稱「基金」；股份代號：00405）就10月24日公佈擬向越秀地產股份有限公司（「越秀地產」；股份代號：00123）收購其座落在廣州天河CBD核心區珠江新城的越秀金融大廈，於今天發出通函上載至香港聯交所網站及寄發予基金單位持有人。

該收購有待於2021年12月6日上午10:30於香港諾富特世紀酒店舉行的基金單位持有人特別大會上獲獨立基金單位持有人批准通過。於收購完成後，越秀房產基金預計成為香港和新加坡上市房產基金中持有最大估值中國內地資產組合的基金。

越秀房產基金主席、執行董事及行政總裁林德良先生表示：「越秀金融大廈是廣州珠江新城CBD核心區的稀缺優質國際甲級商廈，是次收購可為越秀房產基金增加一個舉足輕重的地標性資産。是次收購讓我們捕捉粵港澳大灣區及廣州強勁的經濟基礎及持續增長的商業物業市場，優化及擴大越秀房產基金資產組合，並帶來長期及穩定的收入來源。收購完成後料增厚備考每個基金單位分派约3.4%，同時我們擬作每個基金單位人民幣0.0255元的特別分派。」

收購事項及供股對越秀房產基金截至2021年6月30日止6個月的備考財務帶來正面的影響:
於收購事項及供股完成之前 / 於收購事項及供股完成之後但在反向併購完成之前 / 於收購事項、供股及反向併購完成之後
可分派收入（人民幣千元） 340,221 471,500 483,186
已發行的基金單位（千個） 3,336,224 4,579,505 4,579,505
每個基金單位分派（人民幣元） 0.1020 0.1030 0.1055
每個基金單位分派收益率 6.68% 6.99% 7.16%

上表載列收購事項及供股對截至2021年6月30日止6個月的每個基金單位分派及每個基金單位分派收益率的備考財務影響，該等財務影響乃根據通函附錄四所載的經擴大集團的未經審核備考財務資料，猶如：(i)收購及供股均於2021年1月1日完成，並且越秀房產基金根據通函第4.2節「該物業的持股架構及反向併購－於收購完成日期該物業的預期持股架構」所載的持股架構持有及經營該物業直至2021年6月30日，但反向併購並無於該期間完成；及(ii)除(i)外，反向併購於2021年1月1日完成，越秀房產基金因此根據通函第4.3 節「該物業的持股架構及反向併購－反向併購」所載的持股架構持有及經營該物業直至2021年6月30日。

根據備考越秀金融大廈截至 2021 年 6 月 30 日止 6 個月產生的收入，將使得越秀房產基金的收入增長約24%。同時是次越秀金融大廈成交價僅為人民幣45,829元/m2，顯著低於近期珠江新城可比交易“珠光譚村項目”人民幣61,500元/m2的成交價，意味著收購事項對越秀房產基金組合資本增值及估值提升具備一定潛力；疫情下表現較為穩定的寫字樓業態的建築面積佔比亦將從收購前的68%提高至73%；而組合中物業的平均樓齡由14.2年降低至13.4年。

是次擬被收購的越秀金融大廈為國際甲級寫字樓，是廣州十大摩天大樓之一、珠江新城CBD核心區的地標建築，也擁有全市唯一開通“廣深珠”直升機航線的寫字樓停機坪。越秀金融大廈位於廣州市天河區珠江東路28號，總建築面積為210,282.94平方米，包括68層高的商業大廈（包括4層零售商場及64層寫字樓）及827個地下停車位的4層車庫。越秀金融大廈位於交通樞紐策略地段，交通便利，鄰近多條地鐵線路。

目前，越秀金融大廈已吸引來自金融、商業服務、房地產、信息技術及製造等各行業的眾多優質國內及跨國企業租戶，包括14家世界500強企業在內的眾多行業優質租戶，截至2021年9月30日止9個月平均出租率達92.5%。

截至2021年9月30日，越秀金融大廈寫字樓空間的現時租金約為每月每平方米人民幣199.3元，而同區可比的國際甲級寫字樓於2021年二季度的平均租金每月每平方米為人民幣218元。根據市場顧問報告，珠江新城核心區國際甲級寫字樓的租金預期在2022年至2025年期間，將達到3.2%至4.4%的穩步增長，主要原因為未來四年該區域寫字樓面積稀缺。未來幾年，珠江新城是金融企業、高端服務業企業租賃選址的首選，預期珠江新城的租賃表現最為優異。

越秀金融大廈與越秀房產基金持有的廣州國際中心毗鄰而立，可實現多方協同效應。完成收購後，組合規模擴大將打造更為強大的平台，將引入成熟的國內及跨國企業（包括財富世界500 強企業及中國500 強企業），並使營運成本於更大的組合中分攤，並因規模經濟而達致更高的經營協同效應。

此次協定收購金額約為人民幣78億元。管理人擬透過以下方式為收購代價融資：(i)約9.92億港元（相等於約人民幣8.26億元）將使用越秀房產基金內部資源撥付；(ii)約39.19億港元（相等於約人民幣32.61億元）將使用供股所得款項淨額支付；(iii)最多46億港元（相當於約人民幣38.28億港元）將由新銀行融資所得的款項支付。

是次融資方案，越秀房產基金採取了債和股的一個综合融資方式，認為是符合基金單位持有人利益，一方面有效控制收購後的基金借貸比率，另一方面供股將使的基金持有人擁有平等參與基金發展的機會，同時增加市值及提高基金單位整體流動性，並擴大越秀房產基金的基金持有人基礎。

就有關供股計劃，越秀房產基金建議每持有100個現有基金單位獲發37個供股基金單位，每個供股基金單位作價3.20港元，發行最多12.344億個供股基金單位，籌集約39.19億港元（扣除費用後之款項淨額）。

越秀地產與越秀房產基金致力於透過“互動資本循環模式”促進增長的長期策略。越秀地產作為開發及培育優質商業投資物業的平台，越秀房產基金將評估決定是否收購有關投資物業以擴大和優化物業投資組合。透過這一模式，越秀房產基金曾先後收購了越秀地產開發的廣州國金中心（2012）、武漢物業（2017）、杭州物業（2018）等多個優質商業項目。

於2021年10月24日，管理人與配售代理(包括星展亞洲融資有限公司、中銀國際亞洲有限公司、中國國際金融香港證券有限公司、海通國際證券有限公司及越秀證券有限公司)訂立配售協議，配售最多730,822,457個基金單位，而配售價不得低於供股認購價。

收購完成後，越秀房產基金的借貸比率預計將由2021年6月30日的38.8%增加至41.0%。

於收購完成後，管理人擬向在特別分派記錄日期（即2021年12月9日）名列基金單位持有人名冊的基金單位持有人宣派特別分派金額約為人民幣8,500萬元，或每個基金單位人民幣0.0255元。特別分派將於收購完成後30個營業日內宣派及派付。

詳情請參閱越秀房產基金於2021年11月12日發佈的通函。

- 新聞稿有效日期，至2021/12/15為止

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